[Gazeta.uz] 타슈켄트 오피스 시장이 성숙 단계로 진입 중. 공급, 임차료, 수요의 변화 - CMWP 우즈베키스탄 연구

핵심 요약
지난 6년간 타슈켄트의 임차용 오피스 면적이 4배 이상 증가했으나 최근 성장세가 둔화되고 있다. CMWP 우즈베키스탄은 시장이 더욱 성숙한 단계로 전환되고 있으며, 앞으로는 공급량보다 품질 경쟁이 중심이 될 것으로 분석했다.

2026년 CMWP 우즈베키스탄(CMWP Uzbekistan)은 타슈켄트 오피스 자산 데이터베이스를 갱신했다. 현재 기존 건물, 건설 중인 건물, 재개발 중인 비즈니스 센터 총 138곳이 등록되어 있으며, 주로 B·C 등급의 건물들이 새로 포함됐다.

회사는 새로운 분류 체계에서 A+ 등급을 '프리미엄(Prime)' 범주로 지정했다. 이는 최고 수준의 냉난방·가습 시스템(4중 배관), 충분한 주차 공간, 단일 소유 구조 등을 갖춘 수도의 주요 오피스 건물들을 나타낸다. 이를 통해 시장의 상단 가격대를 정확히 파악할 수 있게 됐다.

2026년 9월 기준 총 임차 가능 면적(GLA)은 107만 4946㎡로, 이 중 맞춤형 건축(BTS) 28만 2270㎡를 포함한다. 2026년 초부터 Summit, BoMI, Infinity Tower 2(A·프리미엄 등급) 및 Sapphire, Chust(B 등급) 비즈니스 센터 5곳이 완공되어 총 8만 5389㎡의 임차 면적을 추가했다.

향후 4년간 개발사 계획에 따르면 A 등급 4곳, B 등급 9곳 등 13개 비즈니스 센터가 신규 공급될 예정이며, 리모델링 후 복귀하는 1개 건물을 포함해 총 11만 2000㎡ 이상의 임차 면적이 추가될 것으로 예상된다. 이는 현재 임차 가능 면적의 약 14%에 해당하는 수준으로, 공급 증가세가 둔화되고 있음을 시사한다.

기존 건물들의 구성에서 B 등급 비즈니스 센터 비중이 2020년 43%에서 2026년 55%로 증가했다. 반면 C 등급 비중은 같은 기간 57%에서 21.4%로 감소했다. A 등급 건물은 2021년부터 등장했고, 프리미엄 범주는 2023년부터 나타났다. 2026년 A 등급과 프리미엄의 합계 비중은 23.6%에 도달했다.

2026년 공실률은 약 16.9%로, 2025년 16% 대비 소폭 상승했지만 2024년 25%보다는 크게 하락했다. 여유 면적의 약 절반이 프리미엄 범주에 집중되어 있으며, 이는 주로 Summit과 BoMI 신규 완공으로 인한 것이다. A·B 등급의 공실률은 각각 약 23%이다.

2023~2026년 B·C 등급의 임차료는 2023년 수준에 거의 복귀했으며, 현재 평균 마케팅 임차료(부가세·관리비 포함)는 ㎡당 23~31달러 수준이다. A 등급은 2025년 ㎡당 44달러의 최고점에서 현재 약 36달러로 조정됐으며, 이는 시장 조정뿐만 아니라 프리미엄 범주 분리의 영향도 반영한 것이다. 오피스 인테리어 완성도는 순임차료 대비 임차료를 약 15~35% 상승시킨다.

현재 수요는 업종이 다양하게 분포하고 있다. 무역·유통(25%)이 가장 큰 비중을 차지하며, IT 기업(16%), 컨설팅(15%), 은행·금융·투자 부문(약 15%)이 뒤따른다. 이들 합계가 수요의 55% 이상을 차지하며, 비즈니스 센터들이 주로 상업 및 기술 발전 산업을 대상으로 함을 보여준다. 보건의료, 제조, 건설·개발 부문이 각각 약 5%를 차지하고, 원자재·에너지 기업(4%)과 정부 기관(약 3%)이 나머지를 구성한다.

CMWP 우즈베키스탄은 시장이 성숙 단계로 진입하고 있다고 분석했다. 신규 건설 속도가 둔화되고 있으며, 경쟁이 공급량보다 품질에 의해 결정되고 있다. 프리미엄 범주의 등장과 향후 몇 년간 A·B 등급의 신규 공급이 제한적인 점은 상위 시장 경쟁을 심화시킬 것으로 예상된다. 또한 자산 포트폴리오에서 맞춤형 건축(BTS) 비중이 높다는 점은 대형 기업들이 임차보다 자체 건설을 선호하는 추세를 보여주며, 이는 향후 임차와 자체 건설의 균형을 더욱 크게 변화시킬 가능성이 있다.

출처: Gazeta.uz 원문 보기 · 발행: Mon, 21 Sep 2026 06:35:00 GMT